В Москве на протяжении последних 10 лет ежегодно возводилось около 3,5 млн кв. м жилья. В текущем году эта цифра увеличивается до 4,2 млн, в следующем строители обещают сдать 4,5 млн квадратов. Подавляющую долю составляют квартиры в панельных домах. Небольшая часть приходится на жилье из кирпича, рассчитанное на состоятельных горожан. Между этими двумя типами новостроек – дома из монолитного бетона. Но, как рассчитывают многие московские строители, именно монолит будет определять облик города в XXI веке. Однако на пути воплощения этой идеи в жизнь стоит немало препятствий. Еще год-два назад казалось, что монолитное жилье в Москве вот-вот станет самым популярным и востребованным. Судите сами. В 1998 г. соотношение возводимых ежегодно в городе кирпичных, монолитных и панельных домов было 4:25:71, в 2000 г. – 4:36:60. В этом году и, как планируется, в следующем, эти доли останутся прежними. То есть Москва и дальше будет застраиваться панелью, а не монолитом или кирпичом. Если с кирпичными домами все ясно – себестоимость материала и работы очень дороги, – то что же мешает монолитному жилью, как вполне дешевому по отношению к кирпичному, функциональному и архитектурно-разнообразному по сравнениюс панельным, успешно жить и развиваться в столице? Для ответа на этот вопрос нужно иметь представление об устройстве строительного комплекса столицы. В Москве рынок жилья поделен между «независимыми» и подконтрольными столичному правительству застройщиками: первым фактически запрещено осваивать окраины столицы, а вторым – центр. Именно на вторых, подконтрольных застройщиков, созидающих периферии столицы, и падает львиная доля возводимого жилья (не менее 3,2 млн кв. м из 4,2 млн, запланированных к вводу на этот год), среди которого преобладает панель. Год назад при правительстве города был создан Московский строительный союз (МСС), в который вошли семь крупнейших организаций отрасли, то есть раздел сфер влияния оформился вообще де-юре, так как на МСС возложили функции возведения квартир по городскому заказу. A заказ этот от года к году все обширнее: Москве нужно все больше дешевого жилья для очередников и переселенцев из сносимых пятиэтажек. Понятно, чтобы было на что строить, МСС часть квартир (и значительную – 65%) должен продавать. И только оставшиеся 35% жилья передаются городу бесплатно. Получается винегрет: желание обеспечить горожан дешевым и приемлемым по качеству жильем оборачивается очередными «Новыми Черемушками» для тех, кто это жилье покупает за приличные деньги (теперь это, правда, Южное Бутово и Новокосино). Естественно, власть предпочитает панель – на другое у города денег нет. Можно было бы поступить, как делают сегодня в Праге или раньше в Лондоне – строить муниципальные (бесплатные для очередников) дома отдельным кварталом, а жилье, предназначенное для продажи состоятельным гражданам – в хороших районах и по индивидуальному проекту. Тогда доля панели была бы в лучшем случае 20–25%, а все остальное – кирпич и монолит. Однако мэр Юрий Михайлович Лужков не раз заявлял, что не допустит появления гетто в Москве, где богатые жили бы отдельно, а бедные ютились на задворках. Так и соседствуют в Марьине и Зюзине в тех же панельных домах очередники, которым квартиру дали бесплатно, и купившие точно такое же жилье за свои кровные. Есть еще одна причина стойкой любви столичных строителей к панельному домостроению. Это раздутые кадры. Как недавно заявил главный строитель Москвы Владимир Иосифович Ресин, в стройкомплексе задействовано 890 тыс. человек (год назад – 740 тыс.). Из них непосредственно на стройплощадках работают 150–200 тыс. Остальные трудятся на домостроительных комбинатах, где производят те самые панели; на железобетонных узлах, где делают бетон для панелей; на металлопрокатных заводах, чья продукция – арматура – составляет конструктивную основу панелей; подвозят панели к стройплощадке, грузят их и т. д. При монолитном домостроении (и уж тем более кирпичном) надобность в этих людях отпадает, так как все необходимые детали, конструкции, стройматериалы производятся непосредственно на стройплощадке, где и превращаются в дом. То есть, если задействовать пере- довые технологии в московском строительстве, на улице окажутся не менее 500 тыс. человек из тех самых 890 тыс. Власти города к этому не готовы. Возведение монолитного дома несколько дешевле по себестоимости, чем панельного. Судите сами. Цемент и песок нужны и там, и тут. Монолитное строительство подразумевает работу на большой высоте, так ведь и панель надо поднимать наверх. При этом для возведения панельного дома требуется установка нескольких высотных кранов, а для монолитного нужны только мощные насосы для подачи наверх бетона. Но главный недостаток панели в экономическом плане – необходимость ее предварительного прогревания и пропаривания – чтобы «схватилась». A это подразумевает создание тут же, на месте сборки, целого производства и немалых затрат энергоресурсов. Да еще транспортные расходы на перевозку панелей и дополнительные рабочие места. Почему же на практике панельное жилье дешевле монолитного? Достаточно полистать специализированные газеты по купле-продаже недвижимости, чтобы убедиться в этом. Главный аргумент застройщиков монолитного жилья тут такой: раз покупают за эту цену, какой смысл ее снижать? Еще они ссылаются на то, что монолитные дома подразумевают качественную отделку, индивидуальные планировки, высокие – не меньше 3 метров – потолки. И если такие квартиры пользуются спросом и люди готовы покупать их по существующей цене, то зачем же продавать дешевле? Однако новые серии панельных домов («Призма», «Юбилейный», «Бекерон», И-155 и др.) по этим показателям ничуть не хуже, чем «бетонные коробки». Значит, дело в другом, а именно в удачном расположении монолитных домов. Мы уже говорили выше, что они возводятся в основном частными застройщиками в центре и некоторых обжитых районах (в основном на западе и юго-западе столицы). То есть покупатели монолита переплачивают не только за качество дома, но и за его местоположение. Основные отличия панельного дома от монолитного выявляются при сравнении их планировочных решений. Многие серии панельных зданий сейчас модернизируются. В последние два-три года проектировщики изрядно осмелели: чаще используют эркеры, вентиляционные стояки выносят из кухни в коридор (серии П-44М и П-44Т). Появилась даже такая невидаль, как панельные пятикомнатные апартаменты (серия ПД-4). И уж ни в какое сравнение с прежними панельными зданиями не идут дома новых серий, в которых применяется т. н. «широкий шаг» (шагом у строителей называется расстояние между несущими стенами), что позволяет разнообразить планировку квартир. Если в большинстве панельных домов используют шаг шириной 3,3 м (максимум 4,2 м), то в серии «Бекерон» – 6,2 м, а в «Призме» – аж 7,2 м. Еще один удачный панельный проект – серия «Юбилейный» (ширина шага 7,2 м), который, кстати, предусматривает даже зимние сады и подземную автостоянку. Тем не менее, в панельном домостроении верховодят строители, а архитекторы вынуждены подстраиваться под их возможности. В этом смысле монолит не сравнить с панелью: архитектор монолитного здания может фантазировать как угодно, благо технология позволяет. Например, квартиры в монолитных домах могут быть не только привычными прямоугольными, но и квадратными, многоугольными и даже сферическими. Кроме того, авторы проектов учитывают заветную мечту среднестатистического москвича иметь большую кухню: сегодня в столице вряд ли найдется монолитный дом, в котором площадь кухни была бы менее 12 кв. м (чаще – от 14 кв. м). Еще одно преимущество монолитных домов – в них можно варьировать количество 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир. В панельных зданиях однокомнатных квартир (самых востребованных сегодня на столичном рынке недвижимости) ни при каких условиях не может быть больше 25% – технология не позволяет. A вот в монолитных – хоть 40–45%. Другая заветная мечта москвичей – возможность планировать пространство квартиры самому. Авторы монолитных проектов позволяют реализовать и ее: в большинстве сдаваемых домов в квартирах есть только несущие стены, а уж какой площади будут кухня, спальня или гостиная – решает покупатель. Например, существует распоряжение Владимира Ресина, согласно которому заказчик строительства дома со свободной планировкой должен предложить покупателю на выбор шесть вариантов планировки квартиры. Они должны быть разработаны архитекторами, проектировавшими дом, и официально утверждены. Тогда человеку не нужно проходить никаких комиссий, он просто выбирает понравившийся ему вариант. Если же ему ни один не подошел, то он может заказать у застройщика индивидуальную планировку, оплатив создание проекта и его согласование. Кроме того, срок службы монолитного дома составляет 300 лет, а его конструктивные особенности дают возможность выдержать землетрясение силой до 8 баллов (у панельного – 75 лет и 6 баллов соответственно). Правда, нынешние покупатели монолитных квартир вряд ли смогут узнать, верны ли эти сроки. Конструктивная жесткость и прочность дома (как следствие – равномерная его осадка) дают возможность проведения качественных отделочных работ практически сразу же после возведения дома (в панельном доме это возможно лишь спустя год после завершения строительства). Кроме того, нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия (600–700 кг на 1 кв. м) выше в три раза, чем в панельном доме, что позволяет устанавливать тяжелое бытовое оборудование (джакузи, мини-бассейны, сауны), и звукоизоляция тут выше, чем в панельном. Минусы монолитных домов вытекают из вышеназванных плюсов. Площадь даже однокомнатных квартир в них не меньше 50 кв. м (двухкомнатных – 75, а трехкомнатных – 90 кв. м). Теперь наиболее существенный недостаток монолитного жилья. Постановлением правительства Москвы сдача коммерческих домов (т. е. тех, в которых все квартиры выставляются на продажу) с обустроенным жильем запрещена. Так, в таких квартирах нет внутренних стен, электрической разводки, напольных покрытий, сантехники, дверей, стены в них не отштукатурены и т. п. В итоге отделка квартиры в монолитном доме обойдется из расчета 100–140 долларов за 1 кв. м общей площади. Причем это будет не евроремонт, а приведение квартиры в минимально жилое состояние. Однако и это еще не все. Приверженцам монолита придется раскошелиться на последующее обслуживание жилья – 1–1,5 доллара за кв. м (без учета платы за электричество), так как чаще всего таким домом управляет не привычный ЖЭК или ДЭЗ, а эксплуатирующая фирма застройщика (т. е. частник). Все это не позволяет монолитному жилью в Москве на равных конкурировать с панельным. И это еще одно объяснение того, почему любовь столичных властей к панельному домостроению никак не кончается. И уж тем более эта любовь никогда не распространится на кирпич. Достоинства кирпичного здания в доказательствах не нуждаются. Достаточно упомянуть, что такой дом, как и всякая керамика, дышит. A уж о его экологических свойствах и говорить не приходится. Но при этом сроки возведения одного этажа кирпичного здания составляют не менее месяца (панельного – 4 дня, монолитного – 7–10 дней). A такой «долгострой», по мнению строителей, является непозволительной роскошью. Ведь им важно как можно скорее сдать дом и перевестись на другой объект. Кроме того, возведение кирпичного здания требует определенного мастерства. Неудивительно, что на редкие сейчас кирпичные объекты российские застройщики предпочитают «выписывать» турок или югославов. Павел
